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    房价或将“硬着陆”?统计局首次正面回应,已具备条件?

    信息发布者:宋景宝
    2020-09-23 20:21:16    来源:快资讯    回复:0    点赞:0



    如果时间回到十年前,想必买房都遵循一个规律,而这个规律直至今日都被各大销售人员沿用,以城市化中心区域为购房首要选择,在那个资源依旧稀缺的时代,有钱后都盼望早日搬进大城市生活,城里有最好的教育、医疗、工作等,可以说很长段时间里大家的目标都几乎一致,然而,随着城市化不断推进,我国的楼市正发生着前所未有的“变故”。

    2015年买房时,因为“选择老城区还是开发区”跟老婆起了争执,在她看来,老城区配套好,商业丰富,医疗和教育齐全,相比开发区的偏远、商业单一、教育条件落后,老城区的居住体验感更强,重点是她一直认为,未来老城区的房价只会越来越高,因为城区寸土寸金,即使以后换房子,还能捞一笔,但是那时候的我却有不同看法,不喜欢老城区的原因也很简单,一是随着城里人口增多,原本的交通规划不一定能满足未来几倍人口增长的需求,堵车是工作、生活的常态,二是城市中的喧闹,并不是我喜欢的居住环境,相比之下,更喜欢“便宜”又有发展潜力的开发区房子。

    5年时间过去了,开发区的优势变得愈发明显,老城区的劣势也逐渐暴露出来,尤其是堵车、道路维修、噪音和光污染等现象更加突出,其实,在44年前,就有人曾预测出这一现象:逆城市化。




    到底什么才是“逆城市化”?

    “逆城市化”概念于1976年由美国地理学家波恩提出,指城市元素往郊区甚至农村转移,部分人群开始从老城区转移到这些区域稳定居住,当然此农村并不是指深山老林里面的村庄,而是介于村和城市之间的新区域,逆城市化阶段到来有个明显信号:大城市圈郊区人口的增长速度远大于中心城市人口的增长速度,通常“逆城市化”的形成需要经历四个阶段:

    萌芽期:部分富裕家庭开始购买郊区的洋房、别墅。

    形成期:中产阶层购买普通住宅并入住,但缺乏完善的服务配套,比如ktv、酒店、大型超市、写字楼等。

    发展期:工业产业、金融产业和服务型配套基本完善。

    成熟期:新区逐渐脱离城市交集,居住人群的工作、生活服务均可独立在新区完成,达到高度自立阶段。

    至于为何会出现“逆城市化”现象,其实在西方发达国家已有现成例子,当城市化发展到一定时期后,城市人口的数量便很难提升,甚至会出现部分中心城市人群想换一个生活和工作环境情形。住房有商品房、经济适用房、租赁住房等多种类型,我们称之为住房供应体系,而中心城市、新城区、村镇,则称之为城市结构体系。

    现阶段是否已经具备“逆城市化”形成条件?可以从两个方面看出:

    第一、全国城镇化率达到60%,发达国家在出现“逆城市化”时均城镇化率均在70%以上,而我国已经有6个城市超过70%,分别是上海、北京、天津、广东江苏、浙江,三个直辖市的城镇化率均超过80%,这给“逆城市化”提供了必要条件。比如北京的城市发展新区,由通州、顺义、大兴、昌平、房山五个区和亦庄开发区组成,又比如上海浦东新区和天津滨海新区,都是“逆城市化”的缩影。

    第二、中心城市可建设面积有限,房价过高,随着外来人口不断流入,定居方面因为住房供给不足面临较大压力,并且由于经济发展需要,不可能阻止小城市深圳村镇人口进城谋发展,需要另辟新区来满足中心城市溢出人群的工作、居住需求,价格不能过高,还得符合人们的负担能力。





    为避免城镇化达到瓶颈期后被动形成“逆城市化”现象,不少城市已主动建设新区,防止“逆城市化”现象出现短期住房供应不足,特别是四五城市中,提前就做好新区规划,早早就进行招商引资,引进开发商备建,不过这种做法也导致了库存增加空置率增多,源于人口并没有流入,反而被大城市“虹吸”导致人口流出。

    所以说逆城市化,其实就是城市化推进的“反方向”行为,只是如今已完全被新区所掩盖,未来也难以真正被动的出现“逆城市化”效应,加上国家对调控政策不断收紧,随之而来的是房价“硬着陆”,近日国家统计局新闻发言人付凌晖首次正面表示,随着多主体供应、多渠道保障等住房制度不断完善,中国房地产市场保持总体稳定还是有基础的。




    之所以有“硬着陆”这样的声音,无非是因为房价太高,刚需购房面临较大压力的情况下,又遇到调控力度加强,认为房价会突然降下来,此番付凌晖的回应,其实是表面了另一种观点:房价涨不了,并不代表将会降下去,以后陆续推出保障性住房和租赁住房数量,完全可以满足当下刚需人群的居住需求,当然,住房问题只要能够得到有效解决,房价高低已经不是那么重要了,至于房价降或不降,那是开发商和投资者的事。

    不过笔者依然认为,当下完善住房供应体系,还需要结合工作、生活、教育来进行展开,如果租房不能解决子女享受平等教育,共有产权住房与商品房价格相差无异,那么与商品房其实并没有多大优势之处,所以长远来看,房价的“硬着陆”其实还是很有必要的,长痛不如短痛,狠一点,或许就可以加强泡沫“张力”!

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